DuProprio vs courtier : la vérité que personne ne dit (et qui coûte 20 000$+)

DuProprio vs broker: la vérité que personne ne dit (et ça coûte plus de 20 000$)

👉 « Vendre sans courtier peut vous coûter bien plus… même sans commission. »

On vous a dit :

« Vous économiserez la commission, faites-le sur DuProprio. »

Mais personne ne vous montre où vous perdez réellement de l’argent.

Dans la majorité des cas, les vendeurs ne s’appauvrissent pas en payant une commission…

C’est en sous-évaluant leur propriété due à un manque de stratégie, de marketing et de gestion des acheteurs.

1. Réalité du marché : 95 % des ventes passent par un courtier

Au Québec, la grande majorité des transactions résidentielles se font avec un courtier. On parle d’environ 95 % des ventes qui transitent par un professionnel, principalement grâce à Centris (le système utilisé par les courtiers).

Pourquoi est-ce important ?

• Parce que la majorité du bassin d’acheteurs sérieux s’y trouve
• Parce que les personnes qui achètent par l’intermédiaire d’un courtier sont généralement préqualifiées, accompagnées et guidées
• Parce que ces acheteurs ont déjà vu plusieurs propriétés, connaissent le marché… et sont donc plus susceptibles de payer un prix juste

Inversement, vendre par vous-même signifie :

• Limiter votre visibilité
• Vous priver d’une partie du bassin d’acheteurs
• Avoir à filtrer, gérer, négocier… souvent contre des acheteurs très sensibles au prix

2. DuProprio vs Centris : deux mondes, deux acheteurs

Un point que personne ne vous dit assez clairement :

👉 Les acheteurs DuProprio ≠ acheteurs Centris.

Qui va sur DuProprio ?

Souvent :

• Acheteurs qui veulent éviter « payer la commission », même s’il est techniquement payé par le vendeur
• Des personnes qui cherchent une bonne affaire, une « bonne affaire », un vendeur plus vulnérable
• Des acheteurs moins supervisés, parfois moins bien financés, moins conscients de la valeur réelle du marché

En d’autres termes :

Il y a davantage d’acheteurs là-bas qui chassent les bonnes affaires.

Qui achète via Centris (avec un courtier) ?

En général :

• Acheteurs préqualifiés par la banque
• Accompagnés par un courtier qui connaît les comparables
• Habitués aux processus d’offres d’achat, conditions, délais, inspections
• Qui comprennent que :
• 👉 « Si je veux cette propriété dans ce quartier, je dois payer la valeur du marché. »

Résultat ?

La même propriété n’attirera pas le même type d’offres selon qu’elle est sur DuProprio ou listée avec un courtier sur Centris.

3. Effet psychologique : « Je veux une bonne affaire » vs « Je paie un prix équitable »

La plus grande différence n’est pas le site.

C’est la psychologie de l’acheteur.

Acheteur non supervisé (DuProprio)

Leur logique est souvent :

• « Le vendeur ne paie pas de commission, il peut baisser son prix. »
• « S’il vend seul, cela signifie qu’il a moins d’offres, j’ai le pouvoir. »
• « Je pousserai pour négocier durement, ils n’ont pas de pro pour les conseiller. »

👉 Acheteur = à la recherche d’une bonne affaire.

Ce type d’acheteur arrive souvent avec :

• Des offres plus basses
• Des demandes de réparations exagérées après l’inspection
• Des conditions plus strictes (délais, financement, etc.)

Acheteur supervisé (via courtier)

Leur vision est différente :

• Ils connaissent les comparables : ils savent ce que vaut la propriété
• Ils savent que, dans certaines zones, vendre au-delà du prix demandé est normal
• Leur courtier explique les risques de perdre la propriété s’ils offrent trop bas

👉 Acheteur supervisé = prêt à payer un prix équitable.

C’est là que votre fameux 20 000 $+ se cache souvent :

• Non pas dans la commission que vous « économisez »
• Mais dans le prix de vente que vous échouez à atteindre

4. Mon avantage en tant que courtier : où les 20 000 $+ se gagnent (et se perdent)

On finit par croire que vendre une maison, c’est :

mettre des photos, afficher un prix, attendre.

En réalité, les gros montants se jouent sur trois points :

4.1. Marketing : créer le désir, pas seulement une annonce

Un bon plan marketing n’est pas :

• 12 photos floues prises avec un téléphone
• Une description générique « Belle propriété, facteur wow assuré »

Un plan marketing professionnel comprend :

• Positionner votre propriété au bon prix pour attirer le plus grand nombre d’acheteurs sérieux dès le départ
• Des photos professionnelles (et parfois vidéo, 3D, drone) qui font craindre aux acheteurs de manquer une opportunité
• Une stratégie de diffusion maximale (Centris, réseaux, clients en attente, autres courtiers, etc.)
• Une narration cohérente : nous ne vendons pas seulement des mètres carrés, nous vendons une qualité de vie

Plus le désir est fort, plus vous avez de visites.

Plus vous avez de visites, plus vous augmentez vos chances de… enchérir au-delà.

4.2. La guerre d’enchères : où les vendeurs non supervisés laissent des milliers sur la table

Dans un marché actif, les guerres d’enchères sont souvent la norme, et non l’exception.

Mais les guerres d’enchères ne sont pas déclenchées par hasard :

• Vous devez orchestrer le calendrier : date de mise en marché, visites groupées, date limite de réception des offress d’achat
• Vous devez gérer la rareté : communiquer la demande efficacement, sans brûler la propriété
• Vous devez savoir lire les offres : conditions, montants, flexibilité d’occupation, risques de financement

De nombreux vendeurs DuProprio :

• Acceptent la première offre « correcte » par peur de perdre l’acheteur
• Ne réalisent jamais qu’ils auraient pu avoir deux, trois, quatre offres en même temps
• Parfois perdent 10 000 $, 20 000 $, 30 000 $ en ne créant pas un contexte compétitif

4.3. La stratégie : le vendeur expérimenté… que vous n’avez pas (encore)

Vendre une propriété n’est pas qu’un événement, c’est une stratégie globale :

• Quand mettre le bien sur le marché ?
• Comment fixer le prix d’inscription (attirer vs repousser) ?
• Faut-il viser plusieurs offres ?
• Comment réagir à une première offre inférieure ?
• Que faire si l’inspection devient prétexte à renégocier ?

Un courtier expérimenté :

• Connais les réactions typiques des acheteurs
• Sait jusqu’où pousser, et quand dire : « Nous tenons bon »
• Lit le marché en temps réel: si une propriété comparable vient juste de se vendre 30 000 $ de plus dans le quartier, nous ajustons notre position

Ce n’est pas théorique.

Ce sont des dizaines de petites décisions qui, cumulées, expliquent pourquoi :

• Un Vendeur A, listé seul sur DuProprio, vend « équitablement », mais en dessous de son potentiel
• Un Vendeur B, avec du soutien, vend au sommet du marché, voire au-delà

La différence ?

Souvent 20 000 $+ dans leurs poches… après la commission.

5. Mais qu’en est-il de la commission ?

Les gens me disent souvent :

« Oui, mais la commission, c’est beaucoup d’argent. »

La vraie question n’est pas :

• « Combien est-ce que je paie ? »

La vraie question est :

• « Combien est-ce que je perds si je n’utilise pas les bons leviers ? »

Un exemple très simple :

• Vente sans courtier :
• – Vous vendez 20 000 $ en dessous de votre potentiel dû à un manque de concurrence, une mauvaise négociation ou un mauvais positionnement.
• Vente avec un courtier :
• – Vous payez une commission, oui.
• – Mais vous vendez 20 000 $, 30 000 $ ou plus au-dessus de ce que vous auriez obtenu seul, grâce à :
• le marketing
• la stratégie
• la gestion de plusieurs offres
• le ciblage des acheteurs appropriés (ceux prêts à payer le marché)

Ce qui compte à la fin n’est pas la ligne « commission » sur le contrat.

👉 Ce n’est pas combien vous payez… c’est combien il vous reste.